北京报道, 自住建部4月暂停建设别墅项目审批程序以来,
近期别墅政策再度收紧。 8月13日, 东莞市自然资源局发布《关于加强东莞市住宅项目规划管理的指导意见》（以下简称《意见》）, 要求严格住宅项目别墅建设 禁止, 特别强调, 严禁将低层和多层住宅变相建造别墅。 . “史上最严禁别墅”后, 福建、黑龙江等省对辖区内别墅项目进行了统计清理, 暂停了别墅项目建设审批手续。 四个月后, 广东东莞出台的政策, 堵住了开发商此前开建别墅的所有“坑”。 “这个政策在影响力和威慑力上都比较大。
” 和硕地产首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示, 未来企业在收购土地时, 即使土地本身是低密度的, 但由于产品开发受限, 企业 也会做出与以往不同的价值判断。 因此, 该政策在控制地价和管理未来房价预期方面可以起到有效的作用。 限制高低分布, 严禁“分拆”户型 除联排别墅外,
其他住宅均采用单元住宅形式。 布景设计应符合单元住宅的布局特点, 各单元设置的楼梯或楼梯、电梯应体现公共属性, 上下层布景结构应基本一致。 同时, 低层和多层联排别墅的布局设计要明显区别于别墅。 在水平方向上, 每个住宅套间都应该通过一楼及以上的房间, 以及计算容积率的所有房间进行拼接。 拼接深度不小于5米, 拼接高度不小于两个自然层。 此外, 还强调, 严禁将别墅型“拆分”成多个小套房, 室内流通布局不合理, 伪装成单元或联排别墅进行开发建设。 郭毅指出, 这项政策针对实施环节的具体规划设计, 对细节的管理更加严格。 的确, 这样一来, 现在比较常见的所谓“下叠”、“下跳”的产品就没有了, 有的可能只是室内复式, 但如果你没有 室外庭院, 其实并不具备别墅的居住属性。 从这个角度来看, 政策只是点出了“紫禁别墅”的难点和痛点。 15年来, 原国土资源部虽然在2003年就停止了别墅用地供应, 但在2005年、2008年、2016年多次下达“别墅限购令”。 仍然是许多城市改善住房的主要供应来源。 以北京为例, 2018年北京别墅成交额为479亿元, 占市场总成交额的26.5%。 中原地产首席分析师张大伟表示, 容积率低于1的土地只能建六七层楼板房。它是通过容积率的不平衡使用来运营的, 因此政策实施后的效果非常有限。 市场上也出现了一些非常畸形的项目。 外围是几十座高楼, 内部是少数别墅。 别墅基本上占据了所有的绿地资源。 解决“混配小区”问题 从实际居住的角度来看, 高层别墅的“高低配”看似满足了住房消费的结构性需求, 但也容易引发业主之间的矛盾, 近年来在“混搭社区”中盛行。 比如去年, 丰台区西局附近的别墅小区“西宸原”和同地块的保障房小区“玉浦佳园”就曾引发过风波。 保障房业主认为, 这两个项目是按照“绿地”和“公共设施”整体配置, 不能分开规划的。 因此, 需要拆除两个社区之间的铁栅栏。 双方业主对峙了一年左右, 甚至诉诸法律解决纠纷。 对此, 中国豪宅研究院院长朱晓红对华夏时报记者表示, 从北京等几个地区来看, 别墅和普通房子在同一个小区, 然后人为隔离, 确实很容易做到。 引起业主之间的矛盾。 矛盾。 而且, 双方都坚持自己的观点。 别墅业主觉得自己花的钱多, 交的物业费多, 所以有权享受自己的居住环境不受干扰； 而普通房子的业主却觉得一个小区里的贫富差距太大了 即使不在同一个小区, 也很可能在相邻的两个小区之间产生这样的矛盾。 因此, 他认为, 这项政策的实施也从根本上避免了这样的社会矛盾, 避免了少数人使用稀缺的公共资源。 对此, 记者还注意到, 《意见》提出, 为保证住宅区绿地和户外活动空间的公共属性, 规划设计中不得设置围墙和围墙, 不得在住宅一层外设置绿地和户外活动场所。 该空间被划分为一楼居民的专用空间。
城市会效仿吗？ 作为第一个在规划设计过程中对“禁别墅”做出细化规定的城市, 东莞出台这一政策是否意味着全国将陆续告别增量别墅, 已成为公众关注的话题。 朱晓红通过实地考察发现,
东莞很多住宅小区都存在容积率小的建别墅的现象。 滨水等优质公共资源等优质公共资源被部分业主占用, 导致不同类型业主之间产生冲突。 他认为, 各地也会出台类似政策, 避免冲突再次发生。 郭毅认为, 其他城市可能不会效仿。 与东莞相比, 一些地价相对较高的城市, 就没有那么容易做到了。 她指出, 如果严格封锁所有开口, 一方面可能会对整个土地市场的交易产生不利影响, 另一方面, 获得土地的企业将面临发展的挑战。 并在未来进行设计并向市场销售。 有更大的问题。 因此, 在这个层面上, 不同的城市可能有不同的实施规模。
不管进展如何, 在严把规划、严控别墅政策的今天, 不同的城市正在别墅很可能成为稀缺产品。 张大伟认为, 根据新的建筑规范, 在不允许高低分布、统一限制高度之后, 未来土地上的别墅被转让的可能性很小, 而现有的别墅在 大多数城市将成为稀缺产品。 “从规划政策来看, 东莞只是一个开始, 未来各种紧缩政策会越来越严格,
”他说。
